【案情回放】

　　李某先后十一次向张某借款人民币25万元逾期未还，张某诉至法院，诉讼期间法院依据张某的申请查封了登记在李某名下的房产一处。后法院判决李某偿还张某借款人民币25万元。执行过程中，案外人刘某提起执行异议之诉，请求法院判决对涉案房屋停止执行并确认其对涉案房屋拥有所有权。

　　一审法院经审理认为，争议房屋属于不动产，应当按照物权法的相关规定确定物权归属。涉案房屋登记在李某名下，刘某未提供充分证据证明房管部门登记簿确有错误，该涉案房屋产权应归李某所有。刘某称实际在该房居住并交纳物业管理费的主张不能改变物权性质，遂判决驳回了刘某的诉讼请求。刘某不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理，驳回上诉，维持原判。

　　【不同观点】

　　本案的争议焦点是案外人对执行标的物是否享有实体权利，即围绕案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的物权和物权期待权来审理。

　　第一种观点认为：刘某提交的部分证据应予认定。理由为：相关证据规则规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中，刘某提交的三份证言和证人虽然没有到庭接受质询，但结合刘某提交的物业公司证明、缴纳物业管理费票据等证据，能够证明刘某系该房的实际居住人，但刘某请求法院确认其对涉案房产拥有所有权证据不足。

　　第二种观点认为：刘某仅对涉案房产登记在李某名下存在过错，但不能改变房屋所有权实际属于刘某的事实。依据证人小松出具的证言，之所以将房产登记在李某名下，是因为刘某与李某系同村，关系比较好，刘某无工作，无法办理按揭贷款，而李某有营业执照可以帮助刘某办理按揭贷款，向房管局上报的材料填写的均是李某的名字。后来刘某将房款交清，没有办理按揭，这时候房产证下来了。刘某认为都是熟人才没有办理过户手续。法院应判决停止对涉案房屋的执行。

　　第三种观点认为：本案应继续执行，刘某的诉讼请求应予驳回。根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，刘某提交的证据效力明显低于房管局原始档案资料，不能证明其对争议房屋拥有所有权。

　　【法官回应】

　　举证不能应承担不利后果

　　在办理此类案件过程中，案外人的主张能否得到支持，

　　申请执行人的合法权益能否得到实现，人民法院要严格从案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益来判断，要围绕案外人提出执行异议的合法性、案外人对执行标的物所有权的权属和案外人对未办理执行标的物过户手续是否存在过错等方面进行综合分析，合理分配举证责任，做到既充分保障申请执行人、被执行人和案外人三方的合法权益，又依法维护司法权威。

　　1.案外人执行异议的合法性

　　在案外人主张的登记在被执行人名下的标的物享有物权时，适用不同的法律，将产生相反的裁判结果。

　　司法实践中，通常依据以下规定。一是关于物权的规定。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二是物权期待权的规定。物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。三是最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须完全具备，缺一不可。

　　如果仅按照物权法的规定，以有无物权登记来判断案外人是否对执行标的物享有实体权利，而对执行标的物的所有权发生变更、转让但尚未办理过户的事实不予采纳，案外人的合法利益势必受到损害。本案中，涉案房产自始登记在李某名下，原始档案中并未记载该房所有权曾发生变更或转让，刘某提供的证据不能证明其对该房享有实体权利，异议理由不能成立。

　　2.案外人对执行标的物所有权的权属认定

　　首先是执行标的物所有权的真实性以及时间节点的界定。案外人向人民法院主张执行标的物的所有权，主要依据《买卖合同》、缴费票据、产权证明、公证文书等凭证。案外人以《买卖合同》主张对执行标的物的所有权，人民法院应对买卖合同的真实性进行界定，主要核实卖方主体资格的真实性。在确认合同真实的前提下，再考虑买卖合同的时间节点。执行标的物买卖合同签订的时间先于人民法院采取强制执行措施时间的，基本可以排除买卖人签订合同的恶意倾向。案外人因被执行人故意隐瞒人民法院查封、扣押、冻结执行标的物事实的，由此所造成的经济损失可向出卖人追偿，但不得阻挠人民法院对涉案标的物的强制执行。在满足对标的物买卖合同真实性和时间节点的审查后，人民法院应重点审查案外人对购买标的物款项的支付情况。案外人为自然人的，是否出具购买标的物的支付凭证；案外人为法人的，是否有财务往来明细证明购买标的物款项的支出等。

　　其次是案外人对涉案标的物是否具有事实上的管领力。管领力就是对标的物具有实际的控制和支配能力。空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准?？占渖系慕岷媳砻鞅甑奈镌谔囟ㄈ说目刂葡?，时间上的结合要求这种控制有一定的连续性，法律上的结合强调对涉案标的物的控制效力而非一定是直接控制。人民法院在判定案外人是否已实际占有涉案标的物时，可结合以下因素：空间上，案外人已经且至今仍在案涉标的物内生活、生产或经营；时间上，案外人已经领取以案涉标的物作为住所地的合法凭据且长期未变更住所地；法律上，案外人已支付且至今仍在支付案涉标的物的水、电、煤、暖、物业管理等费用或进行装潢、装修等情况。实践中，案外人与被执行人恶意串通伪造买卖合同成本较低，但全额支付价款或实际占有涉案标的物伪造成本较高，应作为判断此类案件的重点。

　　本案中，刘某的经常居住地在农村，身份系村党支部书记，其物业费收据上的交款单位记载为“刘支书”，而其主张的涉案房屋所在地不是刘某所在的村委会，而是县城某小区。物业费票据将业主名称写成职务不合常规，且物业费收据不是产权证明，不具有排他性，故法院应不予采信。

　　3.案外人对未办理过户手续是否存在过错的认定

　　认定案外人对未办理过户手续是否具有过错不能一概而论，如果简单以未办理过户手续推定案外人存在过错，有失公平。案外人的主张能否支持要重点审查以下三点：其一，案外人应当在法院强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物。法院应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据综合判断。其二，案外人未办理过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人（债权人或第三人）为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。其三，对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、是否已经支付全部价款并实际居住等事实应当严格审查；在判断案外人是否存在过错时不宜过于严苛；在对利益冲突权衡时，应当充分保障申请执行人、被执行人和案外人三方的合法权益。

　　本案中，刘某向法院提交的证据不能证明对执行标的物享有足以排除强制执行的法律要件，故应判决驳回刘某的诉讼请求。

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